서울 아파트 = 픽사베이

보유세 논란, 다시 불붙었다…한국 부동산 보유세는 어디로 가나

서울 아파트값이 다시 뛰자, 한동안 잠잠하던 보유세 논쟁도 다시 뜨거워졌다. 올해 공동주택 공시가격안은 전국 평균 9.16% 올랐고, 서울은 18.67% 상승했다. 그러나 이번 상승은 세율을 새로 올린 결과가 아니다. 국토교통부는 2026년 공시가격 현실화율을 지난해와 같은 69%로 유지했다고 밝혔다. 다시 말해, 적어도 올해 공시가격 급등의 1차 원인은 제도 변경보다 시장가격 상승에 더 가깝다.

문제는 그다음이다. 공시가격이 오르면 재산세와 종합부동산세의 과세표준이 함께 올라간다. 특히 1세대 1주택자 기준 공시가격 12억원, 약 79만9000 USD를 넘는 주택은 종부세 대상이 된다. 올해 이 기준을 넘는 공동주택은 전국 48만7362호로, 지난해 31만7998호보다 53.25% 늘었다. 서울만 41만4896호다. 서울 강남3구 공시가격 상승률은 24.7%, 한강 인접 자치구는 23.13%로 집계됐다. 보유세 문제가 지금 전국적 추상 논쟁이 아니라, 사실상 서울과 고가주택을 중심으로 현실화하고 있다는 뜻이다.

보유세의 구조 자체는 복잡하지 않다. 1차로 지방세인 재산세가 붙고, 그 위에 일정 기준을 넘는 경우 국세인 종합부동산세가 덧붙는다. 국세청에 따르면 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택과 토지의 공시가격 합계가 공제금액을 넘으면 부과된다. 주택의 공제금액은 일반적으로 9억원, 약 59만9000 USD이고, 1세대 1주택자는 12억원, 약 79만9000 USD다. 현행 개인 주택분 종부세율은 2주택 이하 기준 과세표준 구간별 0.5%부터 2.7%까지다. 정부는 2025년에도 1주택자 재산세 부담 완화를 위해 공정시장가액비율 특례를 이어가겠다고 밝힌 바 있다.

실제 부담은 이미 커지고 있다. 지난해 고지 기준 전체 종부세는 62만9000명에게 5조3000억원, 약 35.3억 USD가 부과됐고, 전년보다 과세인원은 14.8%, 세액은 6.1% 늘었다. 주택분 종부세만 보면 과세인원은 54만명, 세액은 1조7000억원, 약 11.3억 USD였다. 개인 1인당 평균세액은 160만6000원, 약 1069 USD로 전년보다 15만3000원, 약 102 USD 늘었다. 제도가 크게 바뀌지 않았는데도 집값과 공시가격 상승만으로 세 부담이 확대됐다는 점이 확인된 셈이다.

서울 아파트 = 픽사베이

정치권과 정부의 메시지는 엇갈린다. 김윤덕 국토교통부 장관은 최근 초고가·비거주 1주택자까지 포함하는 보유세 개편 준비를 언급했고, 정부 안팎에서는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 조정, 장기보유특별공제 손질 가능성이 거론됐다. 다만 정부는 곧바로 “구체적인 부동산 세제 개편방안은 정해진 바 없다”고 공식 설명했고, 재정경제부도 “구체적인 개편방안은 검토 중”이라고 밝혔다. 한편 국민의힘은 공시가격 급등이 보유세와 종부세 부담을 키운다며 세제 완화를 추진하겠다고 맞서고 있다. 지금의 보유세 이슈가 단순한 세금 논쟁이 아니라, 시장 안정·조세 형평·정치 일정이 한꺼번에 얽힌 사안이라는 뜻이다.

그렇다면 앞으로 어떻게 될까. 현재로선 “전면적 세율 인상”보다 “기준값 조정” 가능성이 더 크다. 세법을 다시 고쳐야 하는 종부세 세율 인상보다, 공시가격 현실화율이나 공정시장가액비율 조정이 정책 추진 속도가 빠르기 때문이다. 실제로 최근 보도들에서도 이런 방식이 유력 카드로 거론되고 있고, 정부는 연구용역과 전문가 의견 수렴을 거쳐 하반기, 특히 7월 세법개정안을 첫 분수령으로 삼을 가능성이 있다는 관측이 나온다.

결국 보유세 문제의 향방은 이렇게 정리할 수 있다. 올해는 제도 변화가 없어도 서울과 고가주택을 중심으로 세 부담이 이미 커지는 해다. 반면 제도 개편은 아직 확정되지 않았고, 정부도 공식적으로는 신중한 태도를 유지하고 있다. 따라서 단기간에 전국 단위의 일괄적인 ‘세금 폭탄’이 현실화할 가능성은 아직 크지 않다. 하지만 중장기적으로는 다주택자, 초고가 주택, 비거주 1주택 보유자 쪽으로 부담을 더 싣는 방향의 선택적 강화가 가장 현실적인 시나리오에 가깝다. 보유세 논쟁의 핵심은 이제 “올릴까 말까”가 아니라, “누구에게 얼마나, 어떤 방식으로 더 물릴 것인가”로 옮겨가고 있다.