최근 정부가 발표한 10·15 부동산 대책은 그야말로 “초강도 규제”라는 말이 아깝지 않다. 서울 전역은 물론 경기 일부 지역까지 토지거래허가구역으로 묶이면서 이제 실수요자가 아니면 사실상 집을 살 수 없게 되었고, 대출 규제 강화로 현금 여력이 없는 사람들은 매입 자체가 불가능해졌다. 정부의 이번 부동산 정책은 “한국의 부동산 가격이 비정상적으로 높다”는 정부의 인식을 분명히 드러냈다. 투기를 원천 차단하고 시장을 안정화하겠다는 것이다. 

그렇다면 정말 서울의 부동산 가격이 그만큼 비정상적인가? 만약 가격이 ‘적정’하다면 정부의 개입은 과도한 것이고, 반대로 지나치게 높다면 규제의 방향성은 타당하다. 그 판단의 단초를 찾기 위해 기자는 한 가지 단순한 질문을 던져보기로 했다. “30억 원으로 어디에 있는 집을 살 것인가.” 그리고 그 질문의 상대는 냉정한 데이터와 논리로만 답하는 인공지능 AI였다.

2025년 현재 서울 송파구 30평대 아파트의 매매가격은 보통 30억 원을 넘는다. 이는 소위 좋은 학군지의 서울 아파트를 사려면 30억은 있어야 되는 씁쓸한 현실을 반영한다. 이렇게 수도권 부동산 시장의 과열 논란이 이어지는 가운데 요즘 세상에서 제일 똑똑하다는 인공지능 AI에게 30억 예산으로 “서울 송파 아파트와 미국 뉴저지의 단독주택 중 어디를 선택하겠냐”고 물어봤다.

■ 집값보다 삶의 질… AI가 본 부동산의 진짜 가치

기자가 AI에게 “너에게 30억 원이 있다면 송파구의 아파트를 살지, 뉴저지의 단독주택을 살지”를 물어보자 GPT는 “망설이지 않고 뉴저지를 고르겠다”고 대답했다. 그리고 그 첫 번째 이유는 “정신적인 여유의 문제”이기 때문이라고 했다. 

GPT의 답변 캡쳐

AI는 “30억 원으로 송파에서는 전용 84㎡ 아파트 한 채를 살 수 있지만,
뉴저지에서는 마당이 딸린 400㎡ 내외의 단독주택과 차량 두 대를 구입할 수 있다”며 “서울의 고층 아파트는 효율적이지만, 자연과 여유가 있는 생활은 불가능하다”고 말했다.

이어 “송파구의 학군은 체계적이지만 경쟁적이며, 뉴저지는 창의력과 토론 중심의 교육으로 아이의 자율성을 존중한다”며 “삶의 질과 성장 환경을 고려하면 뉴저지가 더 인간적”이라고 평가했다.

GPT의 답변 캡쳐

그러나 AI는 단순히 “정신적 여유의 문제”만으로 뉴저지를 선택한 것은 아니었다.  자산적 측면에서도 뉴저지를 선택한 것은 결코 손해가 아니라는 분석을 덧붙였다. AI는 “뉴저지의 명문 학군 지역 주택은 장기적으로 안정적인 수요가 유지되고, 일정 수준의 자산 가치를 보존한다”고 설명했다. 실제로 프린스턴, 테너플라이, 리빙스턴 등 주요 학군지는 수십 년간 꾸준한 가격 상승세를 보여왔고, 뉴욕 인근이라는 입지 덕분에 유동성 또한 높다. 반면 서울 송파구의 고가 아파트는 이미 가격이 정점에 근접해 추가 상승 여력이 제한적이며, 거래 절벽과 규제 리스크가 커졌다는 지적이 많다. AI는 “송파구 아파트는 안정된 자산이지만, 뉴저지는 자산과 삶의 질을 동시에 보장하는 투자”라며 “현명한 선택은 단순히 돈의 가치가 아니라 삶의 지속 가능성을 함께 고려하는 것”이라고 덧붙였다.

■ “서울 주택시장, 실수요보다 심리 주도”

AI는 현재 서울 부동산 시장의 가격 형성에 대해 “소득 수준과 괴리된 과열 상태”라고 진단했다. 특히 송파·강남 지역은 실수요보다 “투자 심리와 자산 보유 심리가 가격을 끌어올리고 있다”고 분석했다.

또한 정부의 규제와 대출 제한 정책에 대해서는 “일시적인 억제 효과는 있겠지만 구조적 개선은 어렵다”며, “공급 확대와 세제 조정이 병행되지 않으면 거래 절벽과 자산 양극화만 심화될 것”이라고 지적했다.

■ “주거는 투자가 아니라 삶의 기반”

AI는 이번 비교의 핵심을 “자산 가치보다 삶의 방식”으로 보았다. “송파구의 아파트는 성취의 상징이지만, 뉴저지는 삶의 완성에 가깝다. 엘리베이터 대신 마당으로 나와 커피를 마시는 여유, 그것이 인간다운 공간의 시작”이라고 말했다.

마지막으로 AI는 “부동산을 통해 사회적 성공을 증명하려는 집착이 서울의 주거 불균형을 심화시키고 있다”며 “‘얼마짜리 집을 샀는가’보다 ‘그 집에서 어떤 삶을 살고 있는가’를 이제는 물어야 한다”고 강조했다.

서울의 집값은 여전히 대한민국 사회의 심장부를 흔드는 이슈다. 그러나 AI의 선택은 냉정하다. 30억 원의 동일한 예산으로도 한쪽은 경쟁과 밀도의 공간, 다른 한쪽은 여유와 삶의 공간을 제시한다.

AI의 대답은 인간의 탐욕에 대한 경고처럼 들린다. “사는 곳이 곧 사는 방식”이라는 단순한 진리를 우리가 잊고 있는 것은 아닐까.