부동산 허위 매물 1만1339건 적발…서초동 ‘최다’ 충격 실태

허위 매물에 속아 넘어간 당신, 괜찮으신가요?

2025년 상반기, 부동산 시장이 허위 매물로 뒤덮였다. 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터는 1월부터 6월까지 접수된 15,935건의 신고 중 11,339건이 실제 허위 매물로 확인됐다고 8월 12일 밝혔다. 이는 전년 동기(15,110건) 대비 신고량이 5.4% 늘어난 수치. 특히 서울 서초구 서초동(222건)이 허위 매물의 ‘핫스팟’으로 드러나며, 과열된 시장의 어두운 단면을 보여줬다. 집값 띄우기와 소비자 속이기가 판치는 이 현실, 어떻게 해야 피해를 막을 수 있을까?

서초동·철산동, 왜 허위 매물의 온상인가?

KISO 분석에 따르면, 허위 매물의 75%(8,556건)가 수도권(서울·경기·인천)에서 발생했다. 서울에서는 서초동이 222건으로 1위, 강남구 역삼동(187건), 논현동(154건), 강서구 마곡동(119건), 성동구 성수동(117건)이 뒤를 이었다. 경기도에서는 광명시 철산동(205건)이 최다, 이어 광명동(96건), 성남시 분당구 삼평동(94건) 등이 상위권. 이 지역들은 재건축, 신도시 개발, 신규 입주 등으로 수요가 폭발하는 곳들이다.

서초동의 허위 매물 222건 중 59%(131건)는 ‘허위 가격’이 문제였다. 강남 3구(강남·서초·송파) 중 하나로, 법조타운과 교대역 접근성이 뛰어나 재건축·리모델링 수요가 높다. 중개사들이 낮은 가격으로 소비자를 유혹, 실제로는 존재하지 않거나 비싼 매물을 내밀며 계약을 유도한다. 철산동은 광명뉴타운 개발과 철산주공 8~11단지 재건축으로 3만 세대 대단지가 조성 중인 지역. ‘허위 가격’(98건)과 ‘거래 완료’(92건) 신고가 많아, 투자자와 실수요자의 관심을 악용한 사례가 두드러졌다.

6·27 대출 규제, 허위 매물도 잠재웠나?

정부의 6·27 부동산 대출 규제(주택담보대출 한도 6억원 제한)는 허위 매물 신고를 크게 줄였다. 6월 1~26일 3,249건(일평균 125건)이던 신고량이 6월 27일~7월 22일 2,176건(일평균 83건)으로 33% 감소. KISO는 “강력한 규제로 시장이 관망세로 전환, 매물 검색과 거래가 줄며 허위 매물도 자연스레 감소했다”고 분석했다. 하지만 여전히 1만 건이 넘는 신고는 소비자 피해가 여전함을 보여준다. 과열 시장이 허위 매물의 온상임을 입증한 셈이다.

중개사들, 꼼수로 플랫폼 옮겨 다니며 버티기

허위 매물 적발로 201개 중개사무소가 216건의 매물 등록 제한 제재를 받았다. KISO와 협약한 27개 부동산 플랫폼(네이버페이 부동산, 다방, KB부동산 등)에 일정 기간 등록을 금지하는 조치로, 중개사에겐 큰 타격이다. 월 3회 이상, 직전 3개월간 10회 이상 적발 시 최대 6개월 제한된다. 신익준 KISO 사무처장은 “자율규제가 허위 매물 감소에 효과적”이라며 “투명한 거래 환경을 위해 노력하겠다”고 밝혔다.

하지만 한계도 뚜렷하다. 일부 중개사는 제재를 피해 소규모 플랫폼이나 SNS로 광고를 옮긴다. 한 전문가는 “KISO의 제재는 강력하지만, 중개사들의 꼼수가 문제”라고 지적했다. 소비자 피해 보상 체계도 미흡해, 허위 매물로 인한 시간·금전적 손실이 계속 발생한다.

“12억 광고 믿었는데…15억짜리 내밀더라”

허위 매물의 주요 유형은 ‘허위 가격’, ‘거래 완료’, ‘가짜 매물’이다. 서초동에서 15억원짜리 아파트를 12억원으로 광고, 방문 후 계약 완료된 매물로 밝혀진 사례가 대표적. 소비자는 시간과 교통비를 낭비했다. 철산동에서는 8억원대 매물이 6억원으로 광고, 계약 직전 매도자가 철회하며 피해가 발생. 이런 사례는 실수요자를 좌절시키고 시장 신뢰를 떨어뜨린다.

금융감독원은 8월 12일 ‘허위 매물 주의보’를 발령, 계약 전 매물 확인을 강조했다. 서울시는 25개 자치구와 합동 점검으로 무등록 중개, 이중 계약서, 가격 담합을 단속 중이다. 전문가들은 “AI 기반 실시간 감시와 법적 처벌 강화를 병행해야 한다”고 조언한다. 2025년 공인중개사법 개정으로 허위 광고에 최대 5000만원 과태료가 부과되지만, 여전히 처벌이 약하다는 비판이다.

신뢰 깨진 부동산 시장, 살릴 방법은?

부동산 허위 매물은 시장 신뢰를 무너뜨리고 실수요자를 울린다. 서초동과 철산동 사례는 과열 지역이 허위 매물의 온상임을 보여준다. 6·27 규제로 신고가 줄었으나, 근본적 해결에는 중개사 윤리 교육, 플랫폼 감시 강화, 피해 보상 제도가 필요하다. 정부와 KISO는 협력을 확대하고, 소비자는 계약 전 철저한 검증으로 피해를 최소화해야 한다. 투명한 부동산 시장, 지금이 시작점이다.