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이재명 대통령 “예외는 ‘한시·제한’”…실거주 의무 유예·양도세 유예 기준 확정 수순

이재명 대통령 주재로 2월 10일 열린 국무회의에서 정부가 부동산 실거주 의무를 한시적으로 유예하고, 다주택자 양도소득세(양도세) 중과 유예 종료(5월 9일)에 맞춘 잔금·등기 기한 가이드라인(4~6개월)을 제시했다. 거래 현장에서 “세입자 있는 집은 팔 수도, 살 수도 없다”는 불만이 터져 나오자, 큰 방향(중과 유예 종료)은 유지하되 실무 혼선을 줄이는 보완책을 내놓은 것이다.

“세입자 있으면 계약 끝날 때까지”…실거주 의무, 최대 2년 유예

가장 눈에 띄는 변화는 ‘세입자 낀 주택’의 실거주 의무 유예다. 정부가 검토·정리한 방향은 명확하다. 임차인이 거주 중인 기간에는 매수인의 실거주 의무를 유예해 주고, 그 유예는 최대 2년 범위에서 제한한다는 것이다.

정책 취지는 단순하다. 토지거래허가구역(토허구역) 등에서 실거주 의무가 촘촘해지면서, 임대차 계약이 남은 매물은 사실상 거래가 막혀 “실수요자도 들어가 살 수 없으면 못 산다”는 상황이 반복됐다. 정부는 이번 조치로 임대차 보호와 실거주 규제의 충돌을 현장에서 풀겠다는 메시지를 던졌다.

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양도세 중과 유예 종료는 5월 9일 ‘고정’…잔금·등기 기한은 4~6개월

두 번째 축은 다주택자 양도세 중과 유예 종료(2026년 5월 9일)에 맞춘 ‘실행 기준’이다. 정부는 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우를 기준으로, 잔금·등기 완료 기한을 지역별로 4~6개월 부여하는 방안을 내놓았다.

보도와 발언을 종합하면, 기준은 이렇게 정리된다.

• 강남3구·용산 등 조정대상지역(토허구역 포함): 최대 4개월(기존 논의보다 1개월 늘어난 방향)

• 그 외 지역: 최대 6개월

정부가 ‘계약일’만 던져놓고 잔금·등기 기한을 모호하게 두면, 시장에서는 “해석이 갈려 세금이 달라질 수 있다”는 불안이 커진다. 이번 가이드라인은 그 불안을 잠그는 성격이 짙다.

등록임대주택도 손질…“임대 끝나도 무제한 혜택은 없다”

국무회의 논의의 또 다른 축은 등록임대주택(매입임대 등)의 양도세 중과 배제 혜택이다. 대통령이 문제를 제기한 사안으로 전해지며, 정부는 의무임대기간이 끝난 뒤 일정 기간 내 매각해야 혜택을 유지하는 방향의 제도 개편을 함께 검토·추진하겠다는 흐름이다.

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“정해진 바 없다”던 국토부 해명 이후…일주일 만에 ‘보완책’이 전면에

다만 정책 흐름을 따라간 시장에서는 다소 낯익은 장면도 있다. 국토교통부는 2월 5일 “실거주 의무 유예 방안은 정해진 바 없다”는 취지의 해명자료를 낸 바 있다.
그로부터 불과 며칠 만에, 국무회의에서 구체적 유예 방식(임차 기간·최대 2년)과 세부 기한(4~6개월)이 공개되면서 시장은 “사실상 확정 수순”으로 받아들이는 분위기다.

시장 파장…거래 ‘숨통’ 기대 vs 규제 ‘예측 가능성’ 논란

이번 보완책은 단기적으로 거래 절벽 완화에 초점이 맞춰져 있다. 세입자 거주 매물의 실거주 의무를 한시 유예하면 매수·매도 모두 숨통이 트일 수 있고, 잔금·등기 기한이 정리되면 다주택자 매도도 일정 부분 ‘속도’가 붙을 여지가 있다.

반면 규제의 잦은 미세 조정은 “시장은 결국 또 바뀔 것”이라는 학습효과를 키울 수 있다. 결국 관건은 한시·제한의 원칙을 어디까지 견지하느냐, 그리고 예외를 얼마나 촘촘히 관리하느냐로 모인다.

실수요자·매도자가 지금 확인할 체크포인트

실거주 의무 유예와 양도세 중과 유예는 ‘한 글자’ 차이로 결과가 갈릴 수 있다. 시장이 당장 확인해야 할 포인트는 세 가지다.
첫째, 실거주 의무 유예의 적용 대상과 요건(무주택자 제한 여부, 적용 구역).
둘째, 유예 기간 산정 방식(임차 기간 vs 최대 2년 상한).
셋째, 5월 9일 ‘계약’ 기준과 잔금·등기 기한(4개월/6개월) 적용 방식.

정부는 “예외는 제한적으로”라는 원칙을 강조하고 있다. 시장은 이제, 발표 문구가 아니라 실제 시행령·가이드라인의 문장을 기다리고 있다.