“부동산 시장은 양극화의 끝판왕이에요. 똘똘한 한 채만 살아남죠.” 부동산 전문가 김학렬(필명 빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장의 말이다. 2025년 부동산 시장을 전망하며 그는 ‘똘똘한 한 채’ 전략의 중요성을 거듭 강조했다. 서울 강남구 대치동 은마아파트는 2007년 14억원이던 31평이 2012년 8억원까지 떨어졌다가, 2025년 현재 30억원을 돌파했다. 반면, 일부 지방 아파트는 여전히 미분양 늪에서 허덕인다. 이런 극단적 시장에서 4060 세대는 어떻게 자산을 지키고 불릴 수 있을까? 김 소장과 전문가들의 조언을 들어봤다.

김학렬 소장은 최근 한 방송에서 “2025년은 지역별, 단지별 양극화가 더 심해질 것”이라며 “정부의 다주택자 규제와 똘똘한 한 채 선호 현상이 맞물려, 입지 좋은 아파트만 계속 오를 가능성이 크다”고 전망했다. 실제로 한국부동산원에 따르면, 2024년 서울 아파트 매매가격은 1.8% 상승한 반면, 지방은 2.7% 하락했다. 서울에서도 강남·용산·성동구는 상승세를 유지했지만, 노원·도봉·강북구(일명 ‘노도강’)는 약보합세다.

그는 “똘똘한 한 채란 단순히 비싼 아파트가 아니다”라며 “일자리, 학군, 교통, 재건축 가능성을 갖춘 입지가 핵심”이라고 설명했다. 예를 들어, 강남구 삼성역 GBC(글로벌비즈니스센터) 주변은 2~3만 명의 일자리 창출이 예상되며, 재건축 호재가 있는 노원구 상계동 주공아파트는 분양가 대비 3배 상승했다. 반면, 지방 미분양 아파트는 2024년 기준 5만 호를 넘으며 수급 불균형이 심화되고 있다.

김 소장은 “2025년 하반기부터 수도권 중심으로 집값 상승이 본격화될 것”이라고 내다봤다. 주택산업연구원은 2025~2026년 공급 부족으로 집값 폭등 가능성을 경고하며, 서울·수도권은 이미 강보합세로 전환했다고 밝혔다. 여기에 기준금리 인하(한국은행, 2024년 하반기 3.5%→2025년 3.0% 예상)와 정치적 불확실성 해소(탄핵 정국 정리)가 맞물리면 매수 심리가 살아날 가능성이 크다.

2025년 부동산 시장의 또 다른 키워드는 ‘월세화’다. 김 소장은 “전세 제도가 한국 시장 안정에 기여했지만, 정부의 세수 확보 정책과 전세 사기 여파로 점차 월세로 전환되고 있다”고 분석했다. 2024년 네이버 부동산 매물 기준, 아파트 전세와 월세 비율이 5:5로 역전됐으며, 잠실 엘스·리센츠 같은 인기 단지는 월세가 200~300만 원, 보증금 낮추면 500만 원까지 치솟는다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “2023년 전세 약세로 계약한 세입자들이 2025년 재계약하며 전세 물량이 부족해질 것”이라며 “수도권 전월세 가격은 상승세를 이어갈 가능성이 높다”고 전망했다. 특히, 2025년 아파트 입주 물량은 28만 가구로, 2017~2021년 평균(54만 가구)의 절반 수준에 그친다. 공급 절벽은 전월세 가격 상승을 부추기며, 똘똘한 한 채의 월세 수익률을 높이고 있다.

4060 세대에게 똘똘한 한 채는 단순한 주거 공간을 넘어 노후 자산의 핵심이다. 김 소장은 “과거 부모님 세대는 대출을 꺼렸지만, 이자보다 월세 수익률이 높은 지금은 레버리지를 활용해야 한다”고 조언했다. 

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “2025년 상반기 탄핵 정국과 대출 규제로 시장이 주춤할 때가 매수 기회”라며 “재건축초과이익환수제 폐지가 어려운 상황에서 실수요 중심의 똘똘한 한 채 전략이 유효하다”고 밝혔다. 실제로, 2024년 2030 세대의 서울 아파트 매입 비중은 13.39%로, 2022년(6.14%) 대비 두 배 이상 증가하며 ‘인서울’ 전략이 강화됐다(). 4060 세대 역시 수도권 신축 아파트 선호(‘얼죽신’ 현상)가 두드러진다.

전문가들은 4060 세대가 똘똘한 한 채를 선택할 때 다음 기준을 고려하라고 조언한다.

  

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “강남권과 한강변은 대기 수요가 탄탄해 강보합세를 유지할 것”이라며 “지방은 미분양과 수도권 쏠림으로 하락세가 예상된다”고 분석했다(). 김경민 서울대 환경대학원 교수는 “2025년은 공급 절벽과 금리 인하로 서울 부동산이 슈퍼사이클(장기 상승장)에 진입할 가능성이 크다”며 “중윗값(서울 10억 원, 강남 24억 원)을 기준으로 앵커링 효과를 경계하라”고 조언했다.

2025년 부동산 시장은 기회와 리스크가 공존한다. 탄핵 정국, 대출 규제, PF(프로젝트파이낸싱) 부실은 상반기 관망세를 부를 가능성이 크다. 반면, 하반기 금리 인하와 공급 부족은 똘똘한 한 채의 가치를 더 끌어올릴 전망이다. 김학렬 소장은 “지금은 싸다고 무작정 사는 시대가 아니다. 입지와 수익률을 꼼꼼히 따져야 한다”며 “4060 세대는 노후를 위해 똘똘한 한 채를 중심으로 포트폴리오를 짜야 한다”고 강조했다.

4060 세대에게 2025년은 자산 증식의 마지막 기회일지도 모른다. 김 소장의 말처럼, “시장의 흐름을 읽고 똘똘한 한 채를 잡는 자가 미래를 잡는다.” 여러분은 어떤 똘똘한 한 채를 꿈꾸는가?