일본 집값 상승세와 한국 4060 세대에 미치는 영향

도쿄 중심으로 회복세 뚜렷한 일본 부동산 시장

2024년 9월 기준, 일본의 주거용 부동산 가격은 전년 동월 대비 3.46% 상승하며 꾸준한 오름세를 보이고 있다. 특히 도쿄를 포함한 수도권은 2013년 이후 아베노믹스의 금융완화 정책과 도쿄 올림픽 개최 결정 등의 영향으로 부동산 가격이 지속적으로 상승해왔다. 2021년 도쿄 올림픽 이후 하락 우려가 제기됐으나, 저금리 기조(2021년 9월 35년 고정금리 1.28%)와 주택 대출 소득공제 연장 정책이 수요를 뒷받침하며 가격 하방 압력을 줄였다.

2024년 8월 수도권 신축 아파트 평균 가격은 호당 7,452만 엔(약 6,7억 원)으로, 전년 대비 24% 상승했다. 도쿄 도심(23구) 아파트는 2021년 말 기준 평균 8.6억 원으로, 서울 평균(12.6억 원)의 약 70% 수준이다. 이는 1990년대 초 버블 붕괴 후 3분의 1로 급락했던 일본 집값이 최근 30년 만에 버블 시기 수준을 회복한 결과다.

그러나 지역별 양극화는 심화되고 있다. 도쿄 중심부(통근 30분 이내) 주택 가격은 2045년까지 2018년 대비 9.9% 하락에 그치지만, 통근 60분 이상 지역은 29.8%~54.7% 급락할 전망이다. 이는 저출산·고령화로 인한 인구 감소가 지방과 외곽 지역에 더 큰 타격을 주기 때문이다. 2018년 기준 일본 빈집은 850만 가구(전체의 13.6%)로, 2033년까지 30%로 확대될 것으로 보인다.

일본 집값 상승의 배경

일본 부동산 시장의 회복은 여러 요인에 기인한다. 첫째, 금융완화 정책과 저금리 환경이 주택 구매를 촉진했다. 둘째, 외국인 관광객 급증과 역세권 재개발로 도쿄 긴자 등 상업지 공시지가가 2019년 기준 34.7% 급등하며 부동산 시장 전반에 긍정적 영향을 미쳤다. 셋째, 엔화 약세(2024년 엔/달러 환율 155엔 내외)로 해외 투자자들의 자금 유입이 증가했다.

반면, 장기적 하방 리스크도 존재한다. 일본은 2006년 초고령사회에 진입했으며, 2025년 65세 이상 인구가 20%를 초과한다. 2045년까지 도쿄권 주택자산 가치는 2019년 대비 30% 하락해 94조 엔(약 840조 원)이 증발할 것으로 예측된다. 이는 가구 수 감소와 빈집 증가로 주택 수요가 줄어드는 구조적 문제 때문이다.

한국 4060 세대에 미치는 영향

한국의 4060 세대(40~60대)는 자산의 상당 부분을 부동산에 의존하며, 일본의 부동산 동향은 이들에게 직접·간접적 영향을 미칠 수 있다.

1. 투자 기회로 떠오른 일본 부동산

한국 4060 세대 중 고액 자산가는 도쿄 도심 부동산을 매력적인 투자처로 주목하고 있다. 서울 아파트 평균 가격(12.6억 원) 대비 도쿄 도심(8.6억 원)의 낮은 가격과 연 1~2% 저금리 대출, 월 300만 원대 임대료 수익은 매력적이다. 실제로 2022년 한 40대 한국 IT 기업 직원은 도쿄 고급 아파트를 매입해 임대 수익을 얻고 있다고 밝혔다. 엔화 약세로 원화 기준 투자비용이 낮아진 점도 투자 문턱을 낮춘다.

그러나 일본 부동산 투자는 리스크도 동반한다. 도쿄 외곽과 지방의 집값 하락 전망, 현지 세법 및 임대차 규제에 대한 이해 부족은 투자 실패로 이어질 수 있다. 특히 일본은 임차인 보호가 강력해 세입자 퇴거가 어려운 점도 고려해야 한다.

2. 한국 부동산 시장에 대한 경고

일본의 고령화와 집값 하락은 한국 4060 세대에게 미래 부동산 시장의 경고로 작용한다. 한국은 2025년 초고령사회에 진입하며, 2040년부터 가구 수 감소로 주택 수요가 줄어들 전망이다. 한성대 이용만 교수는 2040년 전후 국내 주택 가격이 하락 전환하고, 2050년에는 전체 주택의 13%가 빈집이 될 가능성을 제기했다. 이는 4060 세대의 주요 자산인 부동산 가치 하락으로 이어져 은퇴 후 자산 운용에 위협이 될 수 있다.

특히, 4060 세대는 자녀 교육비와 노후 준비로 재무적 부담이 크다. 일본처럼 부동산 가격이 장기 하락하면, 이들의 자산 감소는 소비 위축과 경제 활력 저하로 이어질 수 있다. 일본의 ‘콤팩트시티’ 정책(도심 집중 개발)은 한국이 참고할 수 있는 대안으로, 4060 세대는 도심 중심의 소형 주택이나 역세권 투자로 하락 리스크를 줄일 수 있다.

3. 소비 트렌드와 라이프스타일 변화

‘TREND KOREA 2025’에 따르면, 한국 4060 세대는 ‘가치와 리듬’을 중시하며 주거와 소비에서 안정감을 추구한다. 일본의 부동산 시장은 이들에게 주거 선택의 다양성을 제시한다. 예를 들어, 도쿄의 소형 고급 아파트나 공유 주거 모델은 한국 4060 세대의 다운사이징(주거 규모 축소) 트렌드와 맞물린다. 일본의 빈집 활용 사례(빈집을 리모델링해 공유 오피스나 커뮤니티 공간으로 전환)는 한국의 노후 주택 문제 해결에 아이디어를 줄 수 있다.

기회와 위기를 동시에 준비해야

일본 부동산 시장의 상승세는 한국 4060 세대에게 투자 기회를 제공하지만, 고령화로 인한 장기 하락 리스크는 경계해야 할 신호다. 도쿄 도심의 안정적 수익 가능성은 매력적이지만, 지역별 양극화와 법적 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요하다. 동시에, 일본의 사례는 한국 부동산 시장의 미래를 예고하며, 4060 세대가 자산 포트폴리오 다변화와 도심 중심 주거로 전환을 고민해야 함을 시사한다. 정책적으로는 일본의 콤팩트시티와 빈집 활용 전략을 벤치마킹해 부동산 시장의 구조적 문제를 해결할 필요가 있다.