다주택자 양도세, 도대체 얼마나 되길래…“시세차익 10억이면 세금이 7억대까지?”

다주택자들이 매도 시점마다 가장 민감하게 보는 세금은 양도소득세다. 집을 팔아 시세차익이 생기면 과세되는데, 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 처분할 때는 ‘중과(추가세율)’ 여부에 따라 체감 부담이 확 달라진다. 기본세율(누진 6~45%)에 더해 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되는 구조가 핵심이다. 다만 최근 몇 년간은 한시적으로 중과가 배제돼 ‘기본세율’이 적용되는 구간이 있었고, 이 유예가 끝날 경우 시장의 계산기가 다시 빠르게 돌아갈 수밖에 없다.

‘5월 9일’ 이후가 갈림길…단, “무조건” 단정은 금물

정부와 과세 안내에서는 다주택 중과 배제(유예)가 2026년 5월 9일까지라는 설명이 이어져 왔다. 원칙적으로는 유예 종료 이후 조정대상지역 다주택자의 양도에 중과세율이 다시 적용될 여지가 커진다. 다만 세법은 시행 시점 전후로 계약일·잔금일 등 거래 일정에 따라 ‘경과규정’이 붙는 경우가 적지 않다. 따라서 “특정 날짜 이후 무조건 중과”라고 단정하기보다는, 최종 입법·시행 기준과 개별 거래 일정까지 함께 확인하는 게 안전하다.

숫자로 보는 체감…시세차익 2억·5억·10억이면 얼마나 내나

독자들이 가장 궁금해하는 건 “내가 팔면 얼마 내나”다. 다만 양도세는 취득가, 필요경비, 장기보유특별공제, 보유·거주 요건, 주택 수 산정 등 변수에 따라 실제 세액이 크게 달라진다. 아래는 세금의 ‘감’을 잡기 위한 단순 예시다. 필요경비와 각종 공제는 반영하지 않고, 양도소득 기본공제 250만원만 적용한 뒤 세율을 단순 대입했다. 또한 개인지방소득세(양도분)는 통상 양도소득세의 ‘약 10% 수준’으로 함께 부담되는 점을 반영해 대략치로 계산했다.

예시 1 시세차익 2억원

과세표준을 단순화해 계산하면, 기본세율 적용 시 지방세 포함 약 6061만원 수준이 될 수 있다. 같은 조건에서 중과가 적용된다면 2주택은 약 1억 407만원, 3주택 이상은 약 1억 2579만원까지 늘어날 수 있다. 금액이 크지 않아 보일 수 있지만, 체감은 “세금이 한 번에 2배 가까이 뛰는” 구간이다.

예시 2 시세차익 5억원

시세차익 5억원대로 들어서면 누진 구간이 올라가며 부담이 급격히 커진다. 단순 예시 기준으로 기본세율 적용 시 지방세 포함 약 1억 9036만원 수준, 2주택 중과 적용 시 약 2억 9982만원, 3주택 이상 중과 적용 시 약 3억 5454만원까지 뛴다. 이 지점부터는 “세금이 이익의 상당 부분을 가져간다”는 말이 피부로 느껴진다.

예시 3 시세차익 10억원

시세차익이 10억원에 달하면 최고세율 구간에 닿기 쉬워 ‘중과’의 파괴력이 더 커진다. 단순 예시로는 기본세율 적용 시 지방세 포함 약 4억 2131만원, 2주택 중과 적용 시 약 6억 4076만원, 3주택 이상 중과 적용 시 약 7억 5049만원까지 계산된다. 즉, 중과가 붙는 순간 “남는 게 맞나”라는 질문이 현실이 된다.

중과가 더 아픈 이유, 세율만이 아니다

다주택 중과는 단지 세율이 올라가는 데서 끝나지 않는다. 중과 적용 상황에서는 장기보유특별공제가 제한되거나 배제되는 구조가 함께 거론돼 왔다. 세율이 오르는 동시에 공제 여지도 줄어들면, 같은 시세차익이라도 실효 부담이 더 커질 수 있다. 다주택자들이 매도 타이밍과 보유 전략을 세금과 함께 계산하는 이유다.

체크포인트는 세 가지, ‘내 집’에 대입해야 답이 나온다

첫째, 해당 주택이 조정대상지역인지가 출발점이다. 둘째, 보유기간이 짧다면 단기양도 세율이 별도로 적용될 수 있어 중과 여부와 무관하게 부담이 커질 수 있다. 셋째, 주택 수 산정과 1세대 1주택 비과세 요건은 완전히 다른 트랙이다. 내 사례가 어디에 해당하는지에 따라 같은 차익이라도 세액이 크게 달라진다.

같은 10억이라도 ‘취득가·경비·공제’ 넣으면 결과가 바뀐다

오늘 계산은 “중과가 붙을 때 체감이 어느 정도로 커질 수 있는지”를 보여주기 위한 단순 예시다. 실제 세금은 취득가액과 필요경비(중개보수, 리모델링 비용 등), 공제 적용 가능성, 거래 일정(경과규정 적용 여부)까지 넣어 다시 계산해야 한다. 다주택자 양도세가 ‘한 번 내면 끝나는 세금’이 아니라 ‘전략이 필요한 세금’으로 불리는 이유가 여기에 있다.