정부, ‘10·15 부동산 대책’ 확정 발표 — 고가주택 대출 축소·전세대출 DSR 첫 반영

정부가 15일 관계부처 합동브리핑을 열고 ‘10·15 부동산시장 안정화 대책’을 확정 발표했다.
핵심은 ▲고가주택 대출 한도 축소 ▲전세대출의 DSR 반영 ▲스트레스 금리 및 위험가중치 상향 ▲규제지역 확대 등으로, 집값 과열을 잡기 위한 강도 높은 수요억제책이다.

수도권 고가주택, 대출 한도 16일부터 축소

16일부터 수도권 및 규제지역에서 시가 15억~25억 원 이하 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 주택담보대출(주담대)이 가능하다.
기존 6억 원 한도를 일괄 적용하던 방식을 가격대별로 차등화한 것으로, 대출을 통한 고가주택 매수나 ‘상급지 갈아타기’ 수요를 차단하겠다는 취지다.

다만 15억 원 이하 주택은 종전 한도(6억 원)를 유지하며, 재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 관계없이 기존 한도가 그대로 적용된다.

전세대출 DSR, 29일부터 1주택자 중심 반영

이번 대책에서 처음으로 전세대출이 DSR(총부채원리금상환비율) 계산 대상에 포함된다.
오는 10월 29일부터 수도권·규제지역 내 1주택자 전세대출의 이자 상환액이 DSR에 반영된다.
그간 전세대출은 서민 주거 안정을 이유로 규제에서 제외됐지만, 일부가 ‘갭투자’ 수단으로 활용되며 집값을 자극했다는 지적이 이어져 왔다.
금융위원회는 “1주택자부터 우선 적용하고, 시장 반응을 보며 단계적으로 확대를 검토하겠다”고 밝혔다.

스트레스 금리 하한 3%로 상향…위험가중치 조기 시행

대출 심사 시 금리 변동 위험을 반영하는 스트레스 금리의 하한선이 기존 1.5%에서 3%로 상향된다.
적용 시점은 주담대 한도 조정(16일)과 전세대출 DSR 반영(29일)에 맞춰 순차적으로 시행된다.
이는 향후 금리 인하 시 대출 여력이 과도하게 확대되는 ‘역(逆)풍선효과’를 미리 차단하기 위한 조치다.

또한 은행권의 주담대 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 높이는 시점이 당초 내년 4월에서 내년 1월로 3개월 앞당겨졌다.
이는 부동산 중심의 자금 쏠림을 줄이고, 생산적 금융으로의 자금 이동을 유도하려는 목적이다.

서울 전역·경기 12곳, 규제지역으로 확대 지정

이번 대책으로 서울 21개 자치구 전역과 경기 12개 지역이 새롭게 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정됐다.
규제지역 내에서는 무주택자의 LTV(주택담보인정비율)이 70%에서 40%로 축소되고, 이미 전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억 원 초과 아파트 신규 구입이 제한된다.
반대로, 규제지역 내 고가주택을 새로 취득한 사람도 전세대출을 받을 수 없다.

또 1억 원을 초과하는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 금지된다.

토지거래허가구역 확대…세부 내용은 지자체 고시 예정

정부는 이번 대책에서 토지거래허가구역 확대 지정 방침도 함께 밝혔다.
다만 효력 시작일, 지정 기간, 연립·다세대 포함 여부 등 세부 내용은 지자체 고시를 통해 확정될 예정이다.
허가구역으로 지정되면 일정 면적 이상 부동산 거래 시 관할 기관 허가를 받아야 하며, 전매 제한·실거주 의무 등이 적용된다.

세제 개편은 제외…감독 조직 신설 추진

이번 발표에는 보유세·거래세 등 세제 개편 내용은 포함되지 않았다.
정부는 “시장 상황과 과세 형평성 등을 종합 검토해 세제 합리화 방안을 추후 마련하겠다”고 밝혔다.

한편, 허위 신고가·시세 조작·담합 등 시장 교란 행위 단속을 강화하기 위해 부동산 감독 조직 신설이 추진된다.
국토교통부·금융위원회·국세청·경찰청 등이 참여하는 범정부 기구 형태로 설계될 전망이다.

“수요억제 중심 대책”…시장 반응은 엇갈려

이억원 금융위원장은 “서울과 수도권 일부 지역의 주택시장 과열 신호가 커지고 있다”며 “확고한 시장 안정을 위해 대출 수요 관리를 강화하겠다”고 말했다.

전문가들은 이번 조치를 ‘수요 억제형 고강도 대책’으로 평가하면서도, 중저가 아파트로의 풍선효과 가능성을 지적했다.
또, 대출 축소로 실수요자들의 매수 여력이 줄어들면서 거래 절벽 현상이 심화될 수 있다는 우려도 제기된다.

정부는 “관계기관과 금융권이 비상한 각오로 대책의 성공적 이행에 나서야 한다”며, 주택시장 동향과 가계부채 증가 속도, 풍선효과 발생 여부를 상시 점검하겠다고 밝혔다.